특공도 없고 청약가점도 낮지만 자금여력이 된다면, 가능성 없는 청약에 매달리기보다는 아파트 분양권 매매 또는 투자나 재개발, 재건축 등을 고려하는 게 나을 수 있다. 물론 원하는 곳을 살 수 있을 정도의 가용자금은 필요하다.
하지만 나중에 언젠가는 신축이 된다는 점에서 일반 구축아파트 매매보다 훨씬 더 투자가치가 높다. 요즘 신축아파트는 기존 아파트들보다 커뮤니티 시설부터 조경까지 잘 나왔을 뿐만 아니라 신축 자체가 적어서 확실히 희소성이 있다. 당장 살 집이 필요한 게 아니라면 따로 월세를 살더라도 투자하는 게 좋다고 본다.
분양권, 재개발, 재건축 세 가지 투자 모두 장단점이 있지만, 개인적으로 추천하는 투자는 분양권 매매다. 재개발, 재건축은 상대적으로 자금이 많이 필요하고, 재개발은 갑자기 사업이 지연될 가능성, 재건축은 재건축 초과이익환수제 같은 리스크가 있다.
아파트 분양권 매매 장점
그에 비해 아파트 분양권 매매는 계약금 10~20%로 3년간 레버리지 효과를 극대화할 수 있으니 필요자금도 상대적으로 적고, 입주일이 확정되어 있으니 무산될 리스크가 없다.
뭐니 뭐니 해도 투자라면 역시 자금이 가장 적게 드는 게 제일 좋다. 투자의 기본은 신축같이 지금 당장 좋은 걸 사는 게 아니라 앞으로 좋아질 것을 사는 것이라는 걸 잊지 말자.
아파트 분양권 매매 타이밍
아파트 분양권 매물이 많이 나오는 시기는 크게 세 번 정도다. 계약 직후, 전매해제 직후, 입주 직전.
전매제한이 있는 곳들은 계약 직후 거래가 불법이라 권하지 않는다. 하지만 바로 전매가 가능한 사업지라면 계약 직후에 일반적으로 가장 저렴할 확률이 높고, 그다음이 전매해제 직후, 입주 직전순이다.
생각해 보면 당연하다. 분양권 계약 직후에는 허허벌판이어서 실수요자들이라면 관심이 없다가, 전매해제 시기쯤 되면 건물이 어느 정도 올라가니 하나둘 관심을 두기 시작한다. 입주 직전에는 당장 입주해서 살 실수요자들이 붙기 시작한다. 수요자가 점점 많아지기 때문에 분양권은 오래 갖고 있을수록 이전보다 더 높은 프리미엄을 형성할 가능성이 크다.
투자 및 재테크 측면에서 보면 반대로 입주시점에 세금, 대출문제 등으로 매도하는 경우가 생기기 때문에 이런 매물이 많을수록 약간의 조정은 예상해야 한다.
또 입주 2년 후에는 비과세 혜택을 받는 매물이 많이 나오니 단기적으로 조정이 올 수 있다. 나중에 갈아타기를 고려 중이라면 신축아파트가 최고의 가치를 가지는 4~5년 차 때가 매도적기다. 물론 경제상황에 따라 가격은 달라질 수 있지만 아파트, 특히 건축물로서의 가치는 그때가 가장 높다.
결론적으로 계약 직후에 잡는 게 가장 저렴하지만, 전매제한이 걸린 사업지는 아직 정식으로 전매해제된 것이 아니라서 리스크는 가장 높은 시기다. 나중에 명의변경을 할 때 프리미엄이 많이 올랐다면 매도자가 추가금을 요구하는 일도 종종 있다.
그에 비해 전매해제 직후는 그다음으로 저렴하면서 여러모로 안전한 단계다. 사실 이때투자하는 게 가장 좋다. 하지만 규제지역은 소유권등기이전일까지 전매제한이 걸려 있어서 사실상 초피나 전매해제 직후에 거래하긴 쉽지 않다.
분양권 고르는 팁
미래의 특정 시점에 얼마나 오를지를 예측할 수 있는 능력이 있다면 정말 좋겠지만 실제로 그런 일은 일어나지 않는다. 여러 가지 지표를 비교하고 아무리 열심히 공부해도 시장의 가격은 항상 예상과 다르게 반응하며 움직이는데 분양권도 마찬가지다.
투자 전에 수요와 공급, 미분양 추이, 인구수 변화 추이 등의 기본적인 정보를 살펴보는 게 중요하다. 하지만 정확하게 맞힌다기보다는 앞으로 상승여력이 있는지 정도만 확인한 후 실거주로 접근하는 것이 가장 마음 편한 투자다.
분양권은 본인의 자금 안에서 가장 좋은 RR(일동, 로열층)을 구입하는 게 좋다. RR은 비싸게 주고 산만큼 나중에도 비싸게 팔 수 있고, 하락기라도 원하는 시기에 팔 수 있을 확률이 높다. 저층이나 못난 이동은 상승기에는 수요가 있겠지만, 하락기에 매도하기가 정말 어렵다. 자금계획을 세워보고 어느 지역으로 접근할지, RR을 살 수 있는지 확인한 후 좋은 분양권을 구입하도록 하자
아파트 분양권 매매 시 필요자금
예를 들어 분양가 5억, 프리미엄 3억, 옵션이 천만 원이라고 한다면,
계약금 10%인 5,000만 원과 프리미엄 3억, 옵션 계약금 10%인 100만 원, 중개수수료까지가 분양권을 살 때 필요한 자금이다.
총 3억 5천1백만 원이 필요하며, 여기에 중개수수료가 100~500만 원 정도 붙는다. 분양권 거래는 지역마다 거래수수료 차이가 있으니 비교해 보는 게 좋다. 매물이 잠겨 있는 부동산 상승기라면 거래수수료를 더 주고라도 좋은 매물을 잡는 게 좋다.
아파트 분양권 전매절차
분양권 전매절차는 부동산중개사가 알아서 잘해주겠지만 어떻게 돌아가는지는 기본적으로 알고 있어야 한다.
매도자 우위시장에서는 가계약금을 먼저 넣는 사람이 임자기 때문에 매수하려는 아파트의 동호수와 시세를 미리 파악해 두고, 계좌가 나오는 대로 계약금을 이체해야 한다.
전매해제되는 날 부동산중개소를 찾아가면 늦는다. 한 달 전부터 발품을 팔다가 좋은 매물의 계좌가 나오면 바로 입금하는 게 방법이다. 나에게 좋아 보이는 물건은 다른 사람에게도 좋아 보이기 마련이다.
분양권 전매 절차 요약
① 마음에 드는 물건을 찾았다면, 매도자에게 계좌를 받아서 가계약금을 송금한다.
② 정식으로 분양권 매매계약서를 작성해 계약을 체결한다. 다음에 잔금을 치를 때 은행에서 만나 대출을 승계받는다.
③시행사(보통 모델하우스)를 찾아가 권리의무승계를 하면서 잔금을 치른다.
④ 명의변경된 분양계약서를 취득하면 끝!
여기서 매도자는 60일 이내에 양도세 신고를 해야 한다.
아파트 분양권 전매 매매 투자 재테크 알아보았습니다.
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